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          2017郑州购房全揭秘:万科美景世玠、永威西郡、金地铂悦、升龙御璟上院能买吗?

          2021-10-07 14:23:46陪你晒郑州

          每天,账号后台都会收到粉丝们关于购房选择的留言,从中可以看出当下很多人对于买房仍有各种各样非常多的迷茫与困惑。所以在1月14日我们发起了《你问我答:说出你最关心的2017郑州新楼盘》互动话题,截止目前一共收到了共计100条留言评论。


          今天我们在其中挑选一部分颇具代表性的问题,进行分析和解答,并集结成稿,仅供参考,欢迎指正。


          ?@王:名门翠园、美景美境、瀚海思念城,金水区三大神盘求解!


          自从黄河路南阳路郑纺机地王问世后,金水区的关注度前所未有的高涨。目前金水区已经亮相、但是还未开售的新盘主要有三个,分别是美景的美境LAPA,瀚海的瀚海思念城,名门的名门翠园。


          美境位于金水区国基路渠东路交汇处东北角,分为商业和住宅两部分。住宅占地面积约88亩,总建面28万方,容积率在4.8左右,住宅的西边规划的是大观音寺商业文化街区,占地约19亩。 在住宅的北边,规划有一所九年制的学校。


          该楼盘最大的优势是地铁。目前周边有地铁2号线、4号线和7号线,项目距离2号线沙门站大约1200米左右,距离4号线西沙路站100米,距离7号线稍远。


          另外,依然延续了美景东望和美景素心园的文化格调,整体采用新中式建筑风格,文化商业街请来了大牌设计师姚仁喜助阵。最后便是整个楼盘采用精装修,后期物业会启用万科的“睿服务”系统。


          最大的争论则是住宅有11栋高层,西边6栋为商品房,东边5栋都是村民安置房。置业顾问虽说后期会将他们用铁栅栏隔开,物业也会采用不同的体系,但还是要看未来是否落地,否则生活氛围将受到不小的影响。


          从瀚海思念城的效果图上来看,走的依然是王弄极的酷炫路线,充满了现代感。该楼盘占地约200亩,地块分三期开发,其中一期是住宅地块,占地约90亩,北边临着国基路的是二期商业地块,占地约80亩,三期在一期住宅地块的东边,占地约24亩。


          其他的先不说了,最大的硬伤就是土地问题。由于这个楼盘的地块是思念工厂的用地,不是住宅,所以土地性质要变更,手续麻烦,所以之前一直内购,一直没有开盘,并且五证不全,资金紧张,这样下去会造成信誉下滑。


          名门翠园的土地已于12月15日摘得,意味着售楼部已开放许久的翠园正式踏上了房地产开发进程。该盘是二十里铺城改项目,占地604亩,索凌路从中间横穿而过,将项目分为东西两部分,其中西边主要是住宅,东边以商业为主。


          同样,优势是交通,毗邻地铁3号线和4号线;户型紧凑,目标客群是刚需和刚改;有专门的教育地块,幼儿园、小学、中学全覆盖,距离2、3、4号地块都不远。

          综合来说,美境和瀚海思念城相对偏改善,名门翠园适合刚需。


          ?@平安薛瑞林:和昌林与城值得投资吗?


          和昌林与城的优点是:容积率大于1小于2,极少见,决定了舒适度;在13栋高层中,除了1、5号楼为2梯4户外,其余11栋高层全部为2梯3户;洋房为英伦风格,退台设计。1层143平方米,赠送地下室、庭院、双车位。顶层复式设计,客厅、餐厅挑空,赠送大露台;配置新风、地暖、指纹密码锁;项目后续体量巨大,配置有5所幼儿园、2所公立小学。


          以及该楼盘在售楼部的北侧,将打造蹦蹦云儿童主题乐园,距离索须河很近,北部就是黄河湿地,环境好。


          开发商是和昌地产,口碑一般,前期在几个项目上都有不同程度的维权。


          我们认为这个楼盘值得入手,是因为所在的惠济新区目前是价值洼地,接下来将成为下一个房地产开发热点。


          ?@画圈圈:荥阳的大溪地是不是郑西一中的学区房


          郑西一中属于私立性质,所以首先它不能够划片;清华大溪地当初和郑西一中谈判确定的是,对业主子女实施“降分30”的政策,达到分数线标准便可以上。


          ?@wangjie:万科美景世玠,很想知道当初的郑纺机地王开盘什么价位


          此盘开盘的话,我们预计价位在2.8万/每平。


          ?@婷:信保春风十里呢?以后经开滨河区发展能怎么样?


          一般吧,信保春风十里项目总占约189亩,容积率2.49,绿化覆盖率60%,近百米的超宽楼间距,两千平健身娱乐场所,健康漫步道,儿童主题乐园,萌宠乐园等五大功能空间。项目由信保基金倾力打造,由保利物业售后服务。项目分3期开发,共规划23栋高层住宅。


          说到这个项目,便不得不提起它的背景,投资商信保(天津)股权投资基金管理有限公司,即信保基金,是央企保利和世界级资本能量中信证券联合组建的,中国房地产基金龙头,全国投资的项目大概四十多个。


          项目优势:1、保利、中信品牌保障; 2、户型的有效利用,较大的楼间距; 3、区域规划的政策利好;


          项目劣势:1、经开滨河国际新城属于新区,尚在发展阶段,区域配套几乎为零;2、以及更重要的,没有更持久的政府、政策、力量的支撑,土地卖完之后,谁来为其背书?


          ?@佳佳:管城区金地铂悦咋样?


          金地铂悦处于管城区成熟地段,紧邻地铁5号线,内部规划有幼儿园和社区商业,周边教育、商业、医疗配套比较完善。但是劣势也比较明显,西侧的铁军路目前为铁路,北侧的小路通达性也较弱,地块小呈三角形,居住舒适度可能会受一定的影响。


          值得一提的是,金地铂悦是名副其实的地铁盘,5分钟就能走到最近的地铁五号线弓庄站。


          金地82-87㎡的小两房占比27%,95㎡三房占比30%,120㎡占比9%,125-135㎡占比30%,143㎡四房占比4%。整体来看,小户型居多,更偏刚需。


          考虑到金地集团必定会在工程质量方面下足功夫,再加上优越的地段和金地的物业,也是值得推荐的,而且金地1T2户的小高层在片区内较为稀缺。


          ?@A东润城-秦光辉15333811323:豫发在东风渠那个项目怎么样,和东润泰和比较近


          豫发豫园与美景美境、瀚海思念城同在一个片区,但相较于后两者豫发项目的位置更好。放眼整个市区三环,土地可以说是寸土寸金,而地块北侧是北三环,西边是东风渠,东面花园路,地段价值凸显。


          该楼盘由6个地块组成,总建筑面积约81万㎡。其中,商品房由A-4、D-1、E-4,共3个地块地块组成,总占地约133亩、安置房由E-4、F-2、G-1,共3个地块地块组成,总占地约71亩。


          优势方面,临近地铁2号线和北三环快速路将成为该项目最大的附加值,此外项目距离东风渠仅仅500米,属于主城区三环内小区极少能够享受优越水系资源的项目之一。


          ?@喵婶:正弘高新数码港二期,会不会学区划分会入一附小?整个楼盘的未来如何?


          这个楼盘划入的是郑州中学和郑州中学第三附小(升龙又一城配建的学校),学校不是以前传闻中的郑大附小;整个楼盘马马虎虎,可以考虑,但就品质或居住来说,不如旁边的金科城。


          ?@那么美:永威西郡怎么样?


          永威西郡属于中原区三王庄的城中村改造项目,作为常西湖为数不多的品牌开发商,规划已经出来,值得西区群众和永威粉丝关注。因为除了建材、物业、景观以外,这次户型设计有很大的突破。


          整个小区一共3栋高层,1栋商业,南面两栋是29层的,北面一栋是30层的,一竖排开。将商业和住宅隔离,集中排布在北侧,做成三层,保证了住宅的静谧。


          不过,西郡不是地铁盘,因为地铁6号线改了,最近的展点奥体中心站和金马路站离它都很远,14号线走的是站前大道,跟它也没啥关系。


          ?@好聚好散:西南部的恒大新田城碧桂园会不会成为地铁房?


          洞林湖片区目前规划的是地铁6号线,连接郑州的西南和东北区域,这三个楼盘中新田城距离地铁站点最近。


          ?@姜啸远:港区永威南樾、万科魅力之城和正弘中央公园哪个性价比更高?


          如果非要选,我会选择永威和万科。


          ?@HERE:航空港区和昌盛世城邦、绿地香湖湾,哪个合适?


          其实两个楼盘所在的港区南部是比较尴尬的,位置偏远配套缺乏,但是之于整个未来的大港区而看,并不差。未来,园博园是否有可能像中牟绿博园一样带动周边的开发商入住。现在谈还为时过早。明年园博园开园后,才是区域价值,项目价值显现的时候静静等待。


          ?@墨妈:老师,特别想了解一下恒祥百悦城的情况,能入手吗?


          河南恒祥实业有限公司,来自安阳,信誉不好,经常不给供应商结款。而开发金水胜岗这样的大体量城中村改造项目,一是缺钱,二是缺经验。


          所以,恒祥百悦城这个项目一直以来,虽然定位高端、产品新颖,但五证不全、持续内购、资金链紧张、容积率高、安置房面积大以及大体量商业,一直处于半死不活的状态。


          如今,中信地产已经介入该楼盘,按照其自身开发情况和协议意向,将主要运营项目的商业部分。其实我们认为,中信应该彻底接盘更好,发挥央企商业运营者的魄力,打造红专路特色商业街区,如果最终的结果是完全由中信操盘运营,这个项目还是值得投资的。


          ?@心乱飞:请分析一下朗悦公园府和钱隆城


          朗悦公园府一期9栋楼,户型有76-160平米的两房、三房、四房户型,其中以89㎡的居多,由此看出项目还是以刚需为主。据置业顾问介绍,项目是公园道一号的优化升级版,大家都知道公园道最主力的卖点就是学校,该项目配套有7所学校,至于会签约什么名校,还需要时间确定。


          同样,谦祥钱隆城也是以刚需为主。


          钱隆城2017首次开盘的是一期,占地38亩,规划6栋住宅,容积率4.5,容积率略高,基本是走刚需路线了。首次开盘的是北边4栋高层,下面各有商业,南边临小公园的2栋先不推,这两栋在一期中也是位置最好的,面积也相对大些。


          该楼盘签约的学校是华中师范附小以及附中,预计2020年年底投入使用,2021年9月份正式开学。此外,还配建有幼儿园,一站式教育。商业方面,周边有高新万达广场和丹尼斯。


          ?@ABC:瑞隆城能买吗?


          瑞隆城地理位置优越,距离郑纺机地块近,属于成熟小区,各类配套完善,周边教育资源丰富,五证齐全的准现房。


          不过,小区门前即为京沙快速路高架,噪音污染较大;开发商擅自提高容积率、缩减停车位曾被业主维权,物业服务差,并且洋房价格1.8万/每平,在区域内属于刚需买不起改善看不上的类型。


          ?@赵浅明:想问问,豫森城和升龙天汇广场?


          放弃!放弃!放弃!


          ?@老李:近期房价会不会降? 房地产会不会崩盘?


          崩盘?呵呵,你想啥呢!


          ?@冬冬:市区和白沙,哪个更适合投资?


          眼下还是投资市区吧,尤其是三环内的主城区,能住、能租、能售,非常安全。


          ?@A朝阳:管城新区绿地公园城怎样?


          绿地公园城是由绿地集团中原事业部开发的商都新区起步区苏庄、八郎寨村庄的改造项目,占地2300亩。首开的两个地块容积率一个2.49,一个1.99,偏改善。2.49容积率的地块规划的全是最高20层的精装小高层,1.9容积率的地块规划有精装小高层和毛坯的洋房。


          项目之所以叫做“绿地公园城”,主打23个公园,包括1个1000多亩沿十七里河打造的滨河公园,有跑道,有座椅,以及22个社区公园,其中包含几个社区主题公园和多个15-40亩的社区口袋公园。


          整体来看,项目的一个显著优势便是精装修,从我们探访的样板间来看,地面是地砖加木地板,墙面无壁纸,是多乐士乳白色的乳胶漆,屋顶是三层吊顶,有射灯,厨房的烟机灶具品牌是方太,卫生间花洒马桶品牌是美标,入户子母门品牌可能是步扬,指纹密码锁第吉尔……各项配置都不错。


          不过,对于刚需来说,当然最看重的还是交通,配套,无奈的是目前这个楼盘交通不便利、配套也匮乏。


          ?@屌丝怀揣着梦想:高新区恒大城怎样?


          该项目由全国性土豪恒大与高新区土豪新合鑫合作联合开发,高新区关庄葛寨城改项目。


          从区位上来说,项目北侧是连霍高速、南侧是沉砂池和莲花公园。公共交通是目前一大硬伤,周边没什么主干道,好几条路都没有打通,附近连一个公交车都没有,此外更是与地铁无缘,最近的,地铁1号线延长线河工大站点与项目一期直线距离也有大约2.5公里。


          一期已经开盘,首推7栋楼,约1250套房子。最小的户型80㎡,小三房96㎡左右,相比高新区70多㎡两房,80多㎡三房,面积有所扩大。100㎡以上的户型占比增大,超过一半,整体偏改善了;


          其中100㎡以下的户型主要集中在1#、2#、3#楼,毗邻月季街,因楼栋问题,朝南户型采光好但临路,比较嘈杂不够安静,朝北的采光有问题。


          教育资源方面,恒大城的亮点无疑签约的郑州大学实验小学,据官方资料显示,郑大实验小学由郑州高新区管委会于2011年9月创办,实力应该不错。据置业顾问介绍,有购房合同就能上,不限名额,恒大城业主优先。


          另外,项目还规划有多所幼儿园、小学、中学,但都是待建,正在谈,学校名字也不确定,教育资源看着不少,但关键还得看最终落地情况。


          恒大城首开地块仅一路相隔的枫杨外国语学校,由于是私立学校,不参与划片,所以跟恒大城没啥关系。


          片区商业很匮乏,距离恒大城最近的集中商业应该是科学大道的丹尼斯了,步行需要走4.2公里,开车15分钟左右,不近。


          ?@老熊:融创瀚海大河宸院怎么样?


          我们都知道,连霍高速以北、黄河以南、中州大道以西、京广铁路以东围合而成的大北区,这两年房企住宅楼盘扎堆,热闹非凡,房价也一路走高上涨;按照目前的趋势来看,整个大北区除了黄河沿线的地块,将会全部被改造开发。而下一个热点,就是天河路附近,也就是政府规划的惠济新区。


          在最新的规划里,地铁3号线的北向延长线就是为这个片区准备的,更何况,该片区的项目容积率都在2.5以下,更加宜居,注定是一个以改善为主的片区。


          大河宸院便位于这个片区,也更富有宜居的“禀赋”。譬如项目紧邻280米宽大运河,东风渠,百亩生态公园,生态资源好;除了60万亩的黄河湿地公园,6.4万亩林地面积,600万株树木等良好自然资源以外,地块内部索须河与东风渠呈“十字”交汇,水质和两岸绿化很好。


          产品特色方面,花园洋房和电梯洋房全部采用精装修、中央空调;全部一梯两户设计。其中,电梯洋房2500元、花园洋房3500元;花园洋房外立面为全石材立面,电梯洋房外立面为石材加真石漆;最小户型140平米,户型设计不错。


          配套方面,东侧是月湖公园、惠济特色商业区;于此同时,距离惠济区第三人民医院、区政府、惠济万达较近。


          ?@Queen木子/.?:我想了解一下普罗旺斯理想国,我们现在二十大多,奔三的年龄,买到那里是不是不太理想?


          是的,的确不理想,非常地远。


          就个人而言,我看好其产品但不看好其区域。


          信合置业从郑州最早的城改,开发普罗旺世,到最早进入北龙湖,开发普罗旺世龙之梦,再到现在最早进入新城镇主义开发,放佛永远走在最前面,其产品也是成为经典。


          但理想国所在的中牟大孟镇,虽说也在郑东新区的大范围之内,但具体却是位于雁鸣湖和绿博白沙中间,孤零零地就这一个项目,作为区域拓荒者,未来要走的路还很远。


          首先区域经济发展缓慢,离郑州还有很多距离,其次人口导入难度大,很多客户直接去买绿博白沙了,这里是第二选择地;最后,区域内也没什么核心资源,这就要看信合给不给力了,譬如教育、譬如产业、譬如生态公园、譬如商业,为区域添彩。


          ?@Jane:升龙御璟上院怎么样?


          升龙御璟上院的营销中心在11月已经开放,但是升龙还是非常低调的。营销中心在项目所在地,美景鸿城三期对面,航海路右拐到腾飞路到头便可看见。项目于12月摘得地块,不过目前临近春节过年,工地并未施工,预计年后取得预售证。


          项目共三个地块分三期开发,升龙这次做的城改项目和以往不同,不是商业综合体而是一个纯住宅小区,一期规划的有高层、洋房、和一个学校。高层面积区间80--140平,洋房面积区间150--200平。目前售楼部只处于前期的咨询阶段。


          项目最大的亮点,莫过于很多人认为这个地块是个好位置,属于主城区,距离中州大道、航海路都很近,只是附近乱停乱放现象比较严重,容易堵车;周边有世纪欢乐园、体育场、中原福塔等公共配套,美景鸿城周边的商业,如富田太阳城、大商超市等也能够满足基本的生活需求。不过,项目附近的学校资源有点匮乏,尤其是公立初中资源。


          ?@沼泽里的小青蛙:康桥知园怎么样?


          康桥知园作为康桥地产继康桥花园项目之后,打造的又一高端作品,项目一共60亩。共六栋高层,一栋小高层,楼间距最宽达70米,共1000多户,地下三层停车场,车位比1比1.2,定位偏改善。


          首先,从区位上来讲项目位于老城区核心区,配套相对比较成熟,但交通上地铁地铁5号线有1公里的距离了,并且目前商业配套并不完善,不过最大亮点是有一个外国语小学,要知道,管城区教育资源是很缺乏的,所以学校的存在亦让楼盘获得不少关注。


          但是,更要知道该校实为新建小学,再加上周边小学少,而楼盘多,以后上学肯定有困难。这不,2016年第一年入学已有划片纠纷,周边的初中为63中,这个年优秀率不及10%的管城弱校,每年能正常考入省级高中的非常少。


          康桥品牌,相信景观绿化和物业都有保障,容积率3.5定位偏高端,100㎡以上户型占比较多。虽然有康桥的品质在,但周边楼盘质量口碑都一般,南侧是南曹乡政府家属院,北侧凤凰苑,西面楼盘也很一般,东南会有高层遮挡,不具备品质住宅区的特点。


          ?@老薛庵地锅扣碗:永威上和郡分析分析


          目前永威上和郡对外释放的楼盘信息还很少。这个楼盘位于绿博片区,具体地址是富贵十一路以南北、牡丹一街以西、富贵十二路以北、锦荣路以东。


          说到永威上和院的品质,估计大家都是有目共睹的,永威为了这个项目还是蛮拼的,作为上和系的另外一个作品上和郡,应该品质不会比上和院差,相同的品质,抛开距离以及区位因素来对比这两个楼盘,上和郡相较于上和院的优势在于不受限购限贷的影响,离开了“地王窝”,应该性价比会更好一些。


          所以,对于需求高端一些的人群,也可以关注一下这个项目。


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