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          城市扩张,顶级教育资源的跟进才是制胜法宝

          2021-09-12 07:53:13房东俱乐部


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          2017年,在大郑州区(包含南龙湖、港区、绿博、荥阳、上街)内,那个楼盘卖得最火?

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          位于南绕城高速以南的正商智慧城,以67亿高居榜首。这个项目距离管南很近,但实际上已经属于南龙湖,距离市中心的直线距离在15公里左右。

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          实际上,正商智慧城在2016年也名列销售额榜首,但是由于多数统计数据囿于过去习惯,都只计入了郑州市区的项目,因此汇泉西悦城捡了个销冠的名头。

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          除了正商智慧城,全年销售额超过20亿的项目中,还有3个不在郑州主城区,分别是位于绿博的康桥香溪郡、位于南龙湖和港区交界处的康桥林语镇,以及荥阳的碧桂园龙城。

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          这3个项目,距离市中心的距离都超过了20公里。

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          由于这些项目普遍单价较低,所以在销售额上相对吃亏。如果按照销售面积来算,这些位于大郑州区的项目,势头更加惊人。

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          可能正是因为惊人到了无法忽略的地步,今年列出的TOP榜单,才把这些大郑州区的项目全部列入了进来。

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          荥阳的碧桂园龙城、康桥香溪郡、南龙湖的正商智慧城、浩创梧桐郡、浩创天鹅湖畔、龙湖锦艺城、正商公主湖,航空港区的康桥林语镇,甚至是上街区的建业联盟新城,销售面积都在15万方以上,占据了TOP20排行榜的近半壁江山。?

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          ?这9个项目,距离市中心的距离都在15公里开外,6个超过20公里,其中3个超过了30公里。

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          这个数字,和滴滴出行最新统计出来的郑州城市半径相当一致。

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          城市半径意味着,以市中心为原点超过90%的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

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          历经多年“摊大饼”式的扩张型发展后,北京这所超大城市的出行半径已经增长至31.7公里,几乎覆盖整个六环城区。?

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          郑州则以24.3公里的城市半径排名第21,落后于众多新一线城市,但高于长沙、厦门、哈尔滨、沈阳和西安等众多知名城市。

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          毫无疑问,城市版图的扩张是经济发展和人口集聚的结果。


          根据大数据分析,城市半径和其经济发展水平具有高度正相关联系。经济较发达、人口净流入地区的城市半径往往也更大。

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          不管你愿不愿意,你都得承认,郑州的城市化半径,已经开始朝着20公里以外推进。当然,临着黄河的北边除外。

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          郑州现在正在发生的一切,和十几年前的北京有很多相似之处。

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          当时,随着人口的增加和地铁的推进,北京的城市框架快速被拉大。

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          尤其是2003年先后全线运营的地铁13号线和八通线,作为最早开通的连接郊区和市中心的地铁线路,极大带动了沿线区域的发展。

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          北边的回龙观、天通苑,东边的通州,基本都是在这一时期逐渐壮大起来的。这几个区域的名声之大,以至于没去过北京的人,可能都听说过和它们有关的若干故事或者说是段子。

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          比较巧合的是,这几个区域距离天安门的直线距离都在20公里左右。其中,天通苑19公里,回龙观20公里,通州区域较大,地铁设置站点也较多,距离在20公里和25公里之间。

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          经过数十年的发展后,这些近郊已经成为人气爆棚的居住集聚区。


          根据滴滴出行的早高峰通勤起点分布,北京的居住区域热度指数最高的就分布在通州、回龙观、天通苑等地。位于城市东边30公里以外的燕郊虽然隶属于河北廊坊,却也是北京通勤系统中的重要一部分。?

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          ?不要以为城市发展有什么特例,其实大家都差不多。

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          荥阳东、绿博组团在这两年同时发力,南龙湖在2号线南延线通车之后迎来了又一波销售高峰,都是城市人口增长和地铁规划建设推进的必经过程。

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          20公里的半径,是城市高速发展期要突破的第一个极限值。

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          其实,北京的城市布局和郑州有不少相似之处,比如CBD和商务中心都集中在东三环附近。北京的东边现在之所以能够发展到近40公里外的燕郊一带,就和商务中心偏东有很大的关系。


          如果说同为借助地铁发展起来的刚需聚集地,南龙湖和回龙观、天通苑比较相像,那么偏改善的绿博,其区位和通州的相似度更高。


          虽然郑州的人口数量和发展速度都无法与北京相比,但是在城市一路向东发展的过程中,距离主城区20公里以外的绿博组团,被纳入到主城区的框架中,是早晚的事情。


          但是,有一点需要强调的是,郑州会和北京一样,在出了四环之后,就不可能继续均匀画圈均匀发展,有地铁规划的主干道才会是城镇化的主要方向。

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          比如说绿博组团,规划了12号线的平安大道、拥有郑开城际的郑开大道、规划了8号线的绿博大道沿线,才是城市向东扩张的主要路径。


          ▲绿博组团规划图


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          在郊区逐渐纳入城市框架的过程中,最棘手的其实是配套和资源问题。

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          郑州老城区之所以还被很多人认可,其价值主要在于资源的聚集。新城区的优势大家都知道,规划超前,道路宽敞,容积率低,绿化又好,但是早些年,优质资源转移的速度却太慢。


          比如现在的CBD区域和高铁区,一直都因为教育资源不够优质被诟病。如果说商业和医疗资源的落后,很多购房者还勉强能忍受,那么教育资源的缺失,是视教育为生命的中国家长所无法忍受的。

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          现在正在快速推进的新建区域,比如北龙湖和绿博,就吸取了前期的教训,政府和开发商在解决教育资源配套这个问题上,都使出了浑身解数。

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          于是,绿博有了早就备受追捧的伯利恒双语国际学校,普罗理想国建设了一八联合国际学校。

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          而名门紫园的教育资源最为惊人,无论是从2017年开始招生的枫杨外国语中学,还是近期确定下来签约的省实验小学,称之为东区最优质的教育资源都不为过。

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          名校资源究竟有多大吸引力,我们不妨先来看一组数据:按照2016年统计数据,枫杨外国语初中参加中招人数779人,86%的学生考上省级重点示范高中,其中345人考上郑州外国语新枫杨学校(高中),占比44%;325人考上郑州外国语学校(高中),占比42%。


          而以上两所高中,一本升学率分别超过86%和97%,大家可以自己计算下考上一本的概率!按照2016年升学率,孩子考上一本的概率为:44%*86%+42%*97%=78.6%,也就是说一旦上了枫杨初中,78.6%的孩子能上一本大学!


          作为绿博组团的拓荒者,紫园不仅在这里打造了东区的标杆别墅产品,而且花了极大的力气来做配套,教育配套尤为突出。



          如果说现在打着名校合作的教育盘多数都有忽悠的嫌疑,那么有几家开发商的教育资源是经过了时间的检验,可信度非常之高。


          建业的小哈佛幼儿园和建业外国语小中学,信和的普罗旺世幼儿园、一八小学、一八中学,还有就是名门注资打造的高新区枫杨外国语,这些年都非常成功。


          郑州枫杨外国语学校(东校区)是郑州外国语学校教育集团成员校之一,由郑州枫杨外国语学校管理,骨干师资和管理人员全部来自郑州枫杨外国语学校,在教学组织、教师发展、学生成长、文化建设、后勤服务、学校管理等方面,全方位统一、同步调进行。学校集初中和高中为一体,初中设置48个班,高中设置12个教学班。


          郑州枫杨外国语学校(东校区)?


          另外,省实验小学是最近刚签约,交给有成功经验的开发商来做,靠谱程度也更有保障。

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          名门紫园最近推出的五期地块,还在社区内部配建了一个12班的幼儿园,占地近 4000平。也就是说,以后孩子从幼儿园到高中的上学问题,都能在家门口解决。?


          ▲名门紫园五期鸟瞰图


          五期地块不大不小,占地约 56 亩,容积率 2.49,由9栋18层小高层组成,楼间距最多可达?80?米。其中,1号楼为2梯3户,其余全部1梯1户,私家电梯直接入户。


          户型以108-134?m2三房、144-192?m2四房为主,全部三开间或者四开间朝南,除了一个南向户型以外,其他所有南北通透的户型,都是南北双阳台配置


          名门紫园B3户型图▲

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          ▲名门紫园五期样板间实景图

          钢木装甲门、机械指纹密码锁,铝木复合窗、三层中空LOW-E玻璃、新风系统,这些都不用多说,名门紫园的配置标准可以称得上是绿博组团项目的领军配置了。


          更值得一提的是,约1400米地下深层温泉水直接入户,水质达到国家饮用天然矿泉水标准。还采用了海绵城市的理念,在主要节点采用透水景观铺装、透水道路铺装、雨水花园和下沉式绿地等设计,让社区的温度湿度更加宜人舒适。



          名门紫园的位置也很有优势,毕竟是最早拿地的,占据了距离主城区最近、位置最好的地块,与绿博园隔着人文路相望。8号线的人文路站、屏华路站就在项目旁边,郑开城际的绿博园站也距离项目不远。


          ▲名门紫园区位示意图

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          最后,想问个问题,如果郑开城际不是郑开城际,而是郑开地铁,你觉得,今天的白沙和绿博,会是什么样子?


          【文章原创,未经许可不得转载】

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