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          对面就是融创?时隔三年,又将重演当初与龙湖的“一条路”之争?| 易见评房第十期 中旅名门府(二)

          2021-09-22 11:39:55浙房子




          在日益增长的房价面前,购房者考虑的因素也越发全面,开发商品牌成了不可忽略的一个衡量标准。


          浙房君在融创望海潮售楼处门口碰上了正要看房的一对中年夫妻,两人都认为“有名气的房企下面的房子质量更让人放心。”而开发商似乎也意识到了这一点。在建设一路和宁税路交叉口,一位拉客的中介小哥向浙房君介绍望海潮“我们楼盘是融创的,品牌大家都知道,可以到我们售楼处看看。”


          名门府施工图



          与融创望海潮一街之隔的中旅名门府,也是一家颇具实力的品牌开发商。港中旅作为百年央企,来杭已经5年,中旅名门府作为港中旅的第三个作品,会怎样呈现开发商的诚意呢?


          说到港中旅大家可能都不是那么熟悉,港中旅(中国)投资有限公司(简称“港中旅地产”)是中国旅游集团的全资子公司,专门负责集团房地产业务的投资管理和开发经营。


          港中旅大厦


          说到它早期的旅游地产,大家可能都会有印象了。集团的地产业务起源于20世纪80年代中期,代表作是深圳投资开发的华侨城片区,建设了“锦绣中华”、“中华民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景区以及一些列物业配套。


          也是因成功开发华侨城片区的渊源,港中旅地产总部落地深圳,目前业务分布于北京、上海、深圳、杭州、苏州、宁波、沈阳、青岛、鞍山、宜春、成都等城市。目前总资产规模近300亿,土地储备面积达800万平方米。


          鞍山汤泉公馆


          青岛海泉湾


          沈阳中旅国际小镇


          苏州地产



          2013年3月港中旅斥24.7亿揽下杭州丁桥和三墩两块宅地,开启了入杭之路。同一时期,受“国五条”的影响,开发商布局都较为谨慎。万达以14.3亿元的总价直接成交祥符东单元25万方商地,成交楼面价仅为5608元/㎡。


          港中旅拍下的三墩涉宅地楼面价破万,丁桥宅地也达到7940元/㎡。面对当时拿地成本并不算低的两块地,港中旅的产品定位也较为保守,中旅紫金名门和城仕公馆都是刚需性产品,以两房或三房为主。


          2013年港中旅拍下三墩、丁桥涉宅用地


          作为港中旅入杭的首发产品,紫金名门和城仕公馆的表现只能说中规中矩,细节方面还不尽如人意。


          目前已经交付了的中旅紫金名门位于杭师大附中对面,位置靠近优质教育资源,步行500米距离内可以看到三墩镇中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、杭州师范大学附属中学,适合不同学龄的孩子入学。


          业主反映,整个楼盘位置还是比较理想的,出行、上学都比较方便,但是楼盘容积率太高,共有33层,并且楼间距太小,中间几幢采光差,中低楼层到下午2点就没太阳了。浙房君实地去了紫金名门,发现晚上7点左右,小区还有一个侧门敞开着,并且没有安保人员。


          楼下的底商大多还没有开业,都是落锁的状态。小区侧面就是公交站,但是靠近公交站的那段路面损坏,可能会绊倒行人。


          紫金名门


          紫金名门底商未入驻


          从2016年3月到7月,或许是受到G20的影响,紫金名门的房价从18000元/㎡涨到22000元/㎡,在当时很多购房者觉得涨得太离谱。


          时至今日,紫金名门的房价早早甩出了2万,均价在3万的线上下浮动。又或许是这个涨势,对于楼层、采光不满意的业主也纷纷息声。


          2017年2月到8月紫金名门成交价格走势


          港中旅的入杭不顺利还体现在城仕公馆上,这个项目的考验或来自于其竞争对手——龙湖·名景台,与项目仅仅一路之隔。


          而2013年年底的时候,龙湖名景台凭借“一条同协路”的炒作,迅速抢占了先机,销量可观。


          当时预计要在2014年6月左右开盘的城仕公馆在4月下旬还未开放售楼处,大大增加了项目的蓄客难度,流失了不少目标客户。


          中旅城仕公馆


          虽然港中旅的两个项目都出现了“水土不服”的现象,但是很多购房者表示理解,对于开发商第一次在杭州拿地,还没摸清杭州人的口味,并且港中旅在别的地方口碑还可以,后期服务相信会慢慢跟上的。



          吸取了经验的港中旅,在第三个项目——中旅名门府的规划上,考虑到了楼层,居住舒适度等问题,看来开发商在此之前是做足了功课的。


          三个项目的分布


          区别于前两个项目,中旅名门府从刚需转向改善,楼盘定位更高端。据了解,港中旅在2016年9月,以20267元/㎡的楼面价,溢价69%竞得萧政储出[2016]26号地块,可以说是当时板块的“地王”。


          顶着“地王”的压力,名门府在定位上做了调整,项目主力户型为125㎡、139㎡,以改善户型为主,车位配比高达1比1.47。项目呈现17.92%低建筑密度,楼间距最高达到78.8米,保证楼幢低层采光,前后让位绿化。


          名门府鸟瞰图


          小区内部规划双出入口,东侧为车行主出入口,北侧为人行主出入口,地面人车分流。正门进来之后会设计一个下沉式的庭院,具体的设置项目待定。围绕小区有一条500多米长的夜光跑道。


          据了解名门府8号楼已于22号开盘,可售房源98套,毛坯备案价26708-30048元/㎡,装修备案价4000元/㎡。首开的8号楼,靠近建设一路与宁税路交叉口,西、北两面有较宽阔的绿化或休闲设施,楼幢住户受马路噪音影响较小。


          而8号楼正南面设计为西拾园,为不同的年龄段的活动场所,比如母婴休憩区,适合低龄儿童玩耍的木马、跷跷板,大龄儿童玩的绳网登高、沙坑等,并铺设大面积安全地垫。


          西侧、南侧和东侧设置轻享园,高大树木与灌木丛形成的半私密性的运动休闲场所,可以打羽毛球、瑜伽、阅读等。最中央是一个围合的6千多方园林大草坪景观。


          规划活动区



          至于物业方面,港中旅在杭的三个项目都是采用自身物业。港中旅物业公司成立于2003年4月,具有国家一级物业管理资质。主要负责地产板块所开发房地产项目的物业管理。


          随着港中旅地产板块的业务拓展,目前物业公司已经接管深圳、苏州、宁波、杭州、青岛、燕郊、沈阳、鞍山近13个住宅、商业项目,管理面积已逾达到200万平米。在物业服务上有多年服务经验。


          但是口碑似乎并不是那么理想。沈阳中旅国际小镇也是采用港中旅物业,一名业主多次反映楼盘整体看着漂漂亮亮的,一楼居然圈地养鸡,物业两年时间内未做出处理。业主表示实在忍受不了每天被鸡叫声吵醒,整天闻着一股鸡屎味!


          一楼圈地养鸡情况


          在杭州,港中旅物业的表现还算良好,紫金名门在交付前,业主反应绿化太单薄了,有部分绿化还未落实到位。从浙房君实地走访来看,树苗已经长高,绿化也比较整齐,看来物业在绿化这块做的还是比较细心的。


          当然对于杭州人来说,港中旅物业还是比较陌生的。作为评价地产板块不可或缺的一部分,港中旅物业的表现具体如何,还是要看看剩下两个项目交付情况!


          名门府效果图



          港中旅从首入杭州至今才5年,相对于其他房企算是比较年轻的了。但市场的选择往往是优胜劣汰,名门府能否满足杭州购房者的口味呢,还有待各位的检验!


          此次名门府又一次和一个知名房企项目——融创望海潮隔街相对。不知道这次名门府是否会再次经历当年和龙湖的“一条路”之争。



          “房子是用来住的不是用来炒的”,但在解决了房子能住的问题之后,我们就要关注房子到底住的舒不舒服,这和户型设计渊源颇深。下期,我们将携弄房子专家一起解析中旅名门府的户型究竟是好是坏。


          往期回顾 | 易见评房


          第十期:中旅名门府系列


          楼市都降温了,萧山这个楼盘为啥还这么牛气


          第九期:西房拱宸外滩系列


          1万8、精装房,绕城内还有多少机会留给刚需?


          问题来了!89方户型怎么挑?

          专家说别让这些“花头精”迷了眼


          年纪比绿城大,与滨江一样做旧城改造

          他却不是本土房企三霸


          半小时开车到武林商圈

          这里的房价竟只有1万+?


          第八期:中国铁建西湖国际城系列


          房价回到一年前,

          这个即将开始三国杀的板块,你更看好哪一家


          跑道户型不算啥,

          杭州还有更“奇葩”户型!而且贵!


          时间是把杀猪刀,

          入杭7年,碰过壁的“铁大佬”如今怎样了


          杭州楼市降温!

          这个西湖区的价格洼地为啥还敢要求全款购房


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          文字 | 罗静文

          编辑 | 叶 ?翔


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