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          奥体之辩,CAZ还是CLD更好?杭州人和萧山人看法还真不一样……

          2021-09-27 11:15:11层楼

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          NO. 1|


          一开年,在杭州买房子又变得很疯狂。


          我的一个朋友,为帮上司买到“奥体三兄弟”的一套房,托尽了关系。本来,年前开发商都有些松口了;结果春节一过完,又告诉他“彻底没戏”


          这也不奇怪,谁不想在一江两岸+G20+亚运会的“宇宙中心”有套房啊?跟捡钱似的。


          但“奥体三兄弟”就像女人中的林志玲、高圆圆,全中国就那么几个。可中国好几亿男人,也不能因为喜欢,人人娶一个回家吧?


          炙手可热的奥体,是杭州楼市的"流量小王子"


          对多数人而言,与其一次次全款陪跑,不如去“泛奥体”,或其它次优板块如三墩北、“绿汀路三兄弟”寻找机会。


          比如我那位朋友,这两天就陪着上司,在萧山市北几个售楼处里转悠。


          想通透了,杭州楼市走出“独立行情”,归根结底是因为产业发展、政治红利、人才流入和亚运会推动的全城基础建设大提速,每一个热门板块都受惠。


          至于亚运赛事本身,其实没多少关注度。奥体能成为“流量小王子”,除了视觉上震撼,主要还是概念太好了。


          南星桥一带,杭州纯居住区的高端标杆


          从概念上说,奥体连到亚运村这一片,都是杭州的“中央活动区”(CAZ)。


          南星桥、申花和萧山市北等板块,更像与“中央活动区”相对应的中央居住区(CLD),宅地出让多,高端楼盘云集,生活氛围浓郁,但没什么奇奇怪怪的建筑。


          如果是自住家庭,要想清楚了,是不是真热爱成天看球赛或演唱会的生活?


          史诗般的宏大叙事,总是更让人心潮澎湃;但生活温暖的日常,难道不就是晚饭后牵手小区花园散个步,周末全家Shopping Mall逛吃?



          NO. 2|


          到底是CAZ好,还是CLD好?萧山人的看法更耐人寻味。


          对于杭州人来说,当下若想在南岸买房,首选一定是奥体,然后才考虑市北。但对萧山人来说,多是自住选市心北路一带,投资选奥体核心


          原因很简单,首先,市北是萧山老市区,商业、娱乐配套成熟,生活特别方便。


          其次,市北是历史悠久的豪宅区,早年的东方一品、东方一号,去年交付的钱塘明月,都曾是萧山高层住宅的价格塔尖。接下来,又有多块天价地要上市。


          第三,奥体目前生活配套还空白,而且真入住了,大型活动赛事动不动堵车、封道也烦的。


          市北是萧山历史悠久的豪宅区


          当然萧山人和杭州人一样,都认为奥体是“投资极品”。市北在萧山老中心与奥体核心中间,两边雨露均沾,也不会踏空。


          不过,CAZ的房价,涨幅是否一定能甩开CLD?可能出乎很多人的意料


          比如上海浦东世博园(也是一个典型的CAZ)的三林板块,房价上涨最快是在世博会申办成功后,正式开幕前,8年间平均年涨幅24%,超过上海全市的16%。


          但2010年世博会举行之后,浦东世博板块的房价涨幅,就不再一枝独秀。


          截至昨日,世博板块的二手成交均价57214元/㎡,而同期推出的上海中环四大新兴高尚住宅区(CLD),长风65676元/㎡,张江58554元/㎡,新江湾71637元/㎡,大宁69677元/㎡。


          上海世博板块,“中央活动区(CAZ)”的典范


          再拿世博和长风2010年后交付的次新盘作一个比较。


          二手成交均价,浦东世博的逸翠公馆69266元/㎡,嘉博名邸88352元/㎡;而普陀长风的紫御豪庭87118元/㎡,长风八号93099元/㎡


          大家都在上海中环内,要说高大上的大型公建,世博一带绝对秒杀长风。


          除世博中国馆外,中华艺术宫、梅赛德斯奔驰文化中心、上海当代艺术博物馆等42个地标沿江排开,还将建19万㎡的亚洲最大五星级酒店群……


          但从房价水平上看,“中央活动区(CAZ)”与“中央居住区(CLD)”没有任何差别。




          NO. 3|


          为什么会这样呢?还是那句话,房住不炒。


          在众声喧哗的大事件过后,住宅终究还是用来住的。你会发现,就居住的品质感而言,CLD一点不输CAZ,还要多几分宁静和亲人的尺度。


          另一方面,CAZ投资客比例过高,空窗期较长。以自住人群为主的CLD,社区氛围反倒更先成熟


          当然,并不是说杭州一定会走上海的老路。


          每个城市都有其自身的房价逻辑,集万千宠爱于一身的奥体,将来也必是前途无量。


          申花豪宅区与萧山市北颇多相似之处


          但至少,像萧山市北这样底蕴很深的新兴居住区,完全有可能复制长风、新江湾、大宁或张江的轨迹,也加入城市房价的“上层俱乐部”。


          如果一定要设立一个小目标,起码能成为“钱塘江南岸的申花”。


          申花和市北的相似之处,真的很多。


          首先看区位,申花核心到杭州传统的CAZ——黄龙,直线距离约5公里不到一点。萧山市北距奥体核心,大约也是5公里出头。


          其次,原先都有很多工厂区,以纯居住为主,没有什么特别高大上的地标建筑。


          萧山市北大牌开发商云集,远景为钱塘明月


          最后,两个板块推地量都非常大,且进驻的多为大牌房企


          2016年至今,申花板块一共出让宅地11宗,总出让面积515亩。入驻开发商,包括融信、金茂、首开、融创、绿城、杭房,及九龙仓等。


          相比之下,萧山市北有过之而无不及。


          近两年宅地累计成交12宗,总出让面积615亩,是钱塘江南岸推地量最大的板块。包括滨江、港中旅、融信、绿九、融创、恒大和大名城等知名房企,纷纷攻城掠地。



          NO. 4|


          如果说,申花现在已是杭州公认的“中央豪宅区”,那我们对于市北,还要多一点耐心。


          当下的市北,大致相当于申花发展的中期,既有主打年轻人的产品,也有首改中端产品,同时,高端住宅开始渐成规模效应。


          打个比方,像中旅?名门府这样的楼盘,就有点像几年前的欣盛?东方福邸


          当年的东方福邸,售价不算杭州顶尖,但许多指标都直追一些顶豪。1万㎡的中央花园,10米宽的巨型叠瀑,铝板+石材+玻璃的外立面,成为申花的颜值担当


          同样来看看名门府,低至2.2的容积率,却没做流行的“高低配”。


          名门府外立面采用了全石材干挂


          也没做平均排布的小高层,而是把建筑拉高到23—25层,用五分之四以上的土地来做绿化。其中,最大的一个中央花园有约6500㎡。


          因为是“纯低密高层”,建筑底层全体架空,相邻楼栋南北最大楼间距,达到约78.8米


          新古典风格的建筑群,全石材干挂。在建设一路上,这应该是高层住宅的第一次(再往后就是恒大了)。造型摩登的售楼处,将来就是主入口的Home Club


          约500米的跑道,环绕园区。地面有LED夜灯,卡路里标识等贴心配置。


          当年,东方福邸还只能做到部分楼幢精装。


          名门府售楼处实景


          名门府却是纯粹的全精装交付。而且,设施设备用的,基本全是西门子、博世、唯宝、高仪这些国际一流大牌。


          此外,居室内引进了非常人性化的全屋智能家居系统,科技感十足。


          在整个市北在售的楼盘中,这品牌清单拿出来,名门府要说第二,估计也没什么项目敢自称第一。说是“市北颜值担当”没问题吧?


          就算放到奥体板块,精装标准也是妥妥靠前,与“盈丰路三兄弟”不分轩轾。




          NO. 5|


          在名门府的584套房源中,除少量95㎡外,更多是高端改善大户型,但又不至于大到极奢,最大约169㎡


          其中,约125㎡边套四房两卫户型,270°采光,南向面宽约10.7米。带U形大厨房,及约7.1米的“跑道式”南阳台。


          约139㎡四房,四开间朝南,面宽高达约14.2米,客餐一体的全景横厅,也有约7米的宽度,堪称该面积段“神户型”标准模板。


          在与板块内同面积段户型对比上,这两个功能尺度,均处于领先位置。


          名门府建筑面积约139㎡户型图


          最牛的是约169㎡户型,整套房子面宽足有约18.7米,能做到罕见的5开间朝南。这个面宽,已达到杭州独栋别墅的尺度。


          某种意义上,名门府是市北CLD形成过程中,承前启后的一个楼盘


          它既继承了东方一品、钱塘明月的豪宅传统,又兼顾了更多中产的需求。同时,也预示了这个奥体CLD未来住宅的主流形态


          比如,卫浴用的是恒温浴室龙头、花洒,配置相当高,再不用担心冷水一头浇下。


          名门府建筑面积约125㎡户型图


          再比如智能联动的门锁,只要设好布防状态,一旦有小偷入侵,报警信息将向手机APP、可视对讲和管理中心,同步多方推送。


          还可用APP设好时间,到点打开指定场景或设备。


          比如设定每个工作日的起床时间,在你醒来前5分钟,舒缓音乐响起,电动窗帘打开,让你享有一天好心情。


          享用完早餐,出门前通过对讲屏一键呼梯。等你穿好衣服出门,电梯已在门口standby。


          名门府售楼处


          今年上市的恒大、融信两块3万+“萧山人参”地王,将如何与名门府各擅胜场,还未可知。但预计4万起的保本价,已为名门府装上了房价“安全阀”。


          自此之后,市北就此真正迎来了“全面豪宅化”时代。


          它有这样的势能,有这样的人气,也有这样的底蕴。这里与萧山区近在咫尺,出门到地铁2号线建设一路站,步行距离约1000米。


          再往南地铁一站,就是2号、5号线换乘站。这里有今年6月开业的“家庭生活消费主场”——万象汇Mall,还有老牌的恒隆广场,和规划的G合里街区商业。


          CAZ还是CLD更好?也许入住后才知道,我们不妨5年后再来验证。




          本文

          概要

          3.11

          2018

          项目

          中旅·名门府

          地址

          宁税路和建设一路交叉口

          产品

          总体量约11万㎡,容积率2.2,规划9幢23—25层的纯高层。主力户型建筑面积约125—139㎡,精装交付。

          销售

          预计中下旬加推9号楼,户型建筑面积约95㎡和125㎡,首开参考均价32500元/㎡。


          推荐理由

          奥体南、滨江东,区位优势明显。板块自带豪宅基因,具有较大发展前景。产品方面,没有做高低配,规划了全高层,中央围合出约6500㎡大花园,南北最大楼间距约78.8米。全石材干挂,全盘底层架空。

          其他特点

          约125边套,270度环形采光,三开间朝南,带约7.1米南阳台。约139㎡四房,四开间朝南,面宽高达约14.2米,堪称该面积段“神户型”标准模板。


          交通贴士

          到地铁2号线建设一路站,步行距离约1000米




          -?End?-


          文∣麦格

          编辑∣二叔


          ?本文版权归“层楼”所有

          部分图片来自网络


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